Latifa 28

Vente aux enchères publiques

Cabinet de Maître Dhaker MAGROUN

Avocat auprès de la cour de cassation

Matricule fiscal : 797021/F

4 bis Rue Du Mali, 5ème étage bureau n°2, le Belvédère - Tunis 1002

Tél : 71890398

Fax : 71891602

Portable : 98267576

Partie poursuivante : Amen Bank SA représentée par son Président Directeur Général dont le siège est à Tunis avenue Mohamed V - 000221 M.

La partie saisie : Mohammed lassaad ben ahmed bouchara cin 00412603 commerçant domicile au bloc nakhil1 appartement n°3 menzah6

Avocat poursuivant : Maître Dhaker MAGROUN - Avocat auprès de la cour de cassation matricule fiscal 797021/F.

Désignation des parts indivises mises en vente : Le bien consiste en une parcelle de terrain agricole portant le numéro 53, inscrite au registre foncier, située à Jbel Ammar, secteur de Chabao, délégation d'Oued Ellil, gouvernorat de La Manouba, faisant l'objet du titre foncier n°102833, lequel a été modifié par le titre n°9804 La Manouba, propriété dénommée «Latifa 28», d'une superficie totale de 37 290 m², divisée en 37 290 parts, correspondant à 90 centiares, 79 ares et 03 hectares.

La propriété appartient à plusieurs parties, parmi lesquelles le demandeur, M. Mohamed El Asaad Ben Mohamed Ahmed Bouchrara, qui détient dans ce bien des parts indivises correspondant à une superficie de 17960 m², soit 60 centiares, 79 ares et 01 hectare.

Composition du bien :

Selon le constat effectué sur place, il a été établi qu'il existe une parcelle de terrain agricole représentant la totalité du bien faisant l'objet du titre foncier n° 9804 La Manouba, d'une superficie totale de 90 centiares, 27 ares et 03 hectares. Le demandeur y possède des parts indivises non délimitées, dont la superficie, selon le certificat de propriété, est de 60 centiares, 79 ares et 01 hectare.

Le terrain du bien est constitué de parties basses et de parties élevées, présentant des pentes. Il s'agit d'une zone montagneuse plantée d'oliviers de montagne.

Etat actuel du bien

Selon le constat effectué sur place, l'expertise a établi que le bien se trouve dans une zone agricole montagneuse et que les parts appartenant au demandeur sont détenues en indivision dans le titre foncier n°9804 La Manouba.

Afin d'estimer la valeur du bien, il convient d'évaluer la valeur des deux parcelles appartenant au demandeur et constituant le titre foncier n°20490 La Manouba, dont la superficie totale est de 25,661 hectares, ainsi que la valeur des constructions et aménagements réalisés sur ce terrain.

Evaluation de la valeur du terrain

Pour les besoins de sa mission, l'expert a effectué des recherches et s'est renseigné auprès des agriculteurs travaillant et résidant dans la région concernant les prix pratiqués localement pour les terrains agricoles.

L'expert a également retenu, pour l'évaluation des parts indivises non délimitées appartenant au demandeur, la méthode prévue par l'article 411 nouveau du Code de procédure civile et commerciale, loi n°82 de l'année 2002, datée d'août 2002, consistant à rechercher des biens immobiliers voisins présentant des caractéristiques similaires à celles du bien litigieux, notamment en termes de situation et de vocation, et ayant fait l'objet de ventes dans la région, afin de servir de références comparatives.

Comparaison avec un acte de vente

Après des recherches plus approfondies, des investigations et des renseignements recueillis, l'expert a trouvé un acte de vente portant sur des parts indivises proches du bien objet de l'expertise. Il s'agit du bien faisant l'objet du titre foncier n°5315 La Manouba, situé à Chabao, dans la zone montagneuse de Jbel Ammar.

Les parts, d'une superficie de 1 684,983 parts, soit l'équivalent de 1 685 m², ont été vendues pour un montant de 4 158,401 dinars, soit au prix de 2,468 dinars par mètre carré, correspondant à un prix de 24 680 dinars par hectare.

La vente a été conclue le 20 janvier 2017.

Ce prix peut être actualisé jusqu'au mois de janvier 2024, qui constitue l'année précédant la réalisation de l'expertise, en se basant sur l'indice général des prix. Cet indice était de 825,4 à la date de l'acte de vente pris comme référence et a atteint 1 375,7 au cours de l'année précédant l'expertise.

La différence est donc de 550,3 points :

1 375,7 - 825,4 = 550,3 points

Ainsi, le pourcentage d'augmentation des prix, selon la règle de trois, est de : 550,3 × 100 + 825,4 = 66,67 %

Après application de cette augmentation au prix de référence du mètre carré, sa valeur actualisée en 2024 devient :

2,468 D × 166,67 % = 4,113 D/m²

En 2025, année de réalisation de l'expertise, cette valeur devient d'environ 4,500 dinars par mètre carré, après une augmentation d'environ 10 % de la valeur actualisée, ce qui correspond à un prix de 45 000 dinars par hectare.

Sur cette base, la valeur des parts appartenant au demandeur, correspondant à une superficie de 17 960 m², est évaluée à : 80 820 dinars

Soit :

4,500 D × 17 960 m² = 80 820 D

Il est précisé que la description et le diagnostic susmentionnés ont été établis par l'expert judiciaire M. Ennouri Lahyani, selon son rapport modifié par M. le Président du Tribunal de première instance de La Manouba en date du 18/11/2025, sur autorisation délivrée à la suite d'une requête sur le fondement de l'ordonnance sur requête rendue par le Président du Tribunal de première instance de Tunis, sous le n°89602, en date du 17/04/2025.

Mise à prix : la mise à prix de l'immeuble objet de la vente a été fixée à quatre vingt mille huit cent vingt dinars (80.820.000 D) majorée des honoraires et des frais légaux estimé le jour de la vente.

Date et lieu de la vente : la vente aura lieu le mercredi 9 septembre 2026 (09/09/2026) à partir de 9h du matin, devant la chambre des créées du tribunal de première instance de Mannouba sis au palais de justice de Mannouba sis à Mannouba.

La visite des lieux : Tous les jours de la semaine à partir de 9 heures du matin jusqu'à 18 heures.

• Pour de plus amples informations, s'adresser à l'étude de l'avocat poursuivant ou au greffe du tribunal de 1ère instance de Mannouba et prendre connaissance du cahier des charges
• L'enchérissement ne peut avoir lieu que par voie d'avocat après consignation du tiers du montant de la mise à prix
• Pour participer aux enchères, les étrangers doivent être munis de l'autorisation de M. le gouverneur compétent.

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